Квартира на детях, оплачиваю коммунальные я, где и каким образом можно это зафиксировать?

 Есть полублаг. квартира, которая пренадлежит моим детям. Вложила туда кучу денег, облагоустроила по максимуму, что бы там стало возможным жить. Ежемесячно оплачиваю все коммунальные и т.п. платежи, не говоря уже о налогах. Старшему уже 18 лет, студент-очник. Уже сейчас начинает "качать права". Где гарантия, что через пару лет, он не выставит меня за дверь. Как, каким образом я могу или документально оформить или еще как то зафиксировать тот факт что он не платежеспособен и все это мои затраты? Нужен дельный совет. Спасибо.