18 июня 2010 года Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Новшества касаются, прежде всего, участия в долевом строительстве.
Не для кого не секрет, что в настоящее время более 90% сделок, связанных с приобретением квартир в строящихся домах происходит по так называемым «серым» схемам, в обход действующего законодательства о долевом строительстве.
Вместо договоров участия в долевом строительстве широкое распространение получили предварительные договоры, схемы с использованием векселей, договоры соинвестирования и другие замысловатые юридические конструкции.
Застройщики использовали эти схемы не от хорошей жизни, ведь действовать в соответствии с буквой закона было по меньшей мере не выгодно, а во многих случаях практически невозможно.Основная цель вносимых изменений заключается в том, чтобы заставить, наконец, реально работать законодательство о долевом строительстве и свести к минимуму риски дольщиков. Сделать это предполагается с помощью «кнута» административной ответственности и «пряника» уменьшения налогообложения.
Новый закон вводит прямой запрет на привлечение средств дольщиков иначе как по договорам участия в долевом строительстве, с помощью выпуска жилищных сертификатов и жилищными кооперативами. За нарушение этого запрета предусмотрена ответственность в виде штрафа от 500 тыс. до 1 млн. рублей за каждую заключенную в обход закона сделку. Кроме того, такая сделка может быть признана недействительной по иску участника долевого строительства.
Помимо усиления ответственности за нарушение закона, вводятся новшества, облегчающие деятельность застройщиков.
Во-первых, застройщики получают налоговые льготы в виде освобождения от НДС стоимости их услуг по договорам участия в долевом строительстве. Ранее от указанного налога были освобождены лишь операции по продаже готового жилья.
Таким образом, чтобы освободить доходы от налога, застройщикам приходилось «маскировать» отношения с дольщиками под продажи уже готового жилья. Сначала заключался предварительный договор, по которому дольщик вносил «обеспечительный платёж», а по окончании строительства заключался договор купли-продажи квартиры.Во-вторых, устранены искусственные препятствия для привлечения денежных средств дольщиков теми застройщиками, которые владели земельным участком на праве субаренды. Ранее закон предоставлял такое право лишь тем, кто напрямую арендует земельный участок у собственника, а субарендаторы не могли осуществлять строительство с помощью средств дольщиков.
В-третьих, расширены возможности использования застройщиками денежных средств, получаемых от участников долевого строительства. Если ранее закон предусматривал, что эти средства расходуются исключительно на строительство объекта в соответствии с проектной декларацией, то отныне эти средства могут использоваться на приобретение или аренду земельного участка, на котором ведется строительство, на подготовку проектной документации, на подключение к инженерным сетям и другие цели, связанные со строительством в рамках одного объекта.
Вносятся изменения и в законодательство об ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке имущества теперь может быть погашена после передачи объекта долевого строительства дольщику, тогда как ранее имущество и права застройщика находились в залоге до момента регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства.
Закон вступает в силу с момента его официального опубликования (опубликован 22.06.2010г. в «Российской Газете») и не имеет обратной силы, то есть договоры, заключенные до внесения изменений остаются в силе.
Чего ждать от закона?
Законодатели, как отмечалось выше, ожидают, что серые схемы привлечения средств дольщиков уйдут в небытие и закон об участии в долевом строительстве, наконец, заработает. Однако, не все столь оптимистичны: некоторые эксперты уже сейчас видят изъяны в принятом законе, отмечая что у застройщиков по-прежнему имеется целый арсенал средств для обхода требований закона. Повлияет ли закон на цены?
Комментарии представителей застройщиков в целом сводятся к тому, что введение этого закона приведёт к увеличению издержек и как следствие к повышению цен на квадратные метры. Кризис еще раз подтвердил, что цены на недвижимость зависят, прежде всего, от уровня доходов населения, доступности ипотечного кредитования и ситуации в экономике в целом. Уровень затрат застройщиков сказывается на стоимости жилья не столь значительно.
Будет ли работать закон и как он повлияет на цены - покажет время.